Гид по недвижимости + полезные статьи
Районы Пхукета: атмосфера, удобство, доход
Форматы жилья
Квартира в комплексе
Кондо
Важно:
  • Этаж: не 1-й и не под кровлей; запад — жарко.
  • Суточная аренда разрешена?
  • Осмотр вечером/в дождь.
  • Не брать «массовые» студии.
  • Планировка продуманная.
Плюсы:
  • Низкий порог входа
  • Просто сдавать
  • Инфраструктура «в доме»
  • Безопасность
  • Меньше забот по эксплуатации
Минусы:
  • Общие правила (не всё можно)
  • Соседи рядом
  • Иногда ощущение «отеля», а не собственного дома
  • В популярных местах много конкурентов
Частный дом с участком
Вилла
Важно:
  • Сырость/крыса.
  • Не топит.
  • Коммуникации тянут.
  • Бассейн под контролем.
  • Безопасность и тишина.
Плюсы:
  • Простор и тишина, ощущение «своего дома»
  • Можно домашних животных
  • Можно устраивать барбекю, встречи с друзьями
  • Гибкость в планировке и дизайне
Минусы:
  • Дорогая покупка и содержание
  • Выше риск подтоплений
  • Возможны насекомые/ящерицы/змеи
  • Безопасность и обслуживание на владельце
Готовый объект с историей
Вторичка
Важно:
  • Влага и техника
  • Документы и долги.
  • История аренды.
  • Бюджет на освещение.
Плюсы:
  • Быстрый въезд/запуск
  • Часто возможен торг
  • Без риска «сроков сдачи»
  • Есть история аренды
  • Понятные соседи, шум, парковка
Минусы:
  • Износ - техника, трубы, крыша, плесень
  • Дизайн мб устаревшим
  • Сложнее проверить юридическую чистоту
  • Сервис старого комплекса может быть хуже
Включая pre-sale
Новострой
Важно:
  • Кто строит.
  • Юридическая чистота
  • Локация на будущее.
  • Правила аренды.
Плюсы:
  • Привлекательные цены на старте
  • Роста цены после сдачи
  • Меньше рисков с юридической чистотой
  • Современный дизайн и инфра-ра - всё новое
Минусы:
  • Критична надёжность застройщика
  • Ждать 1,5-3 года, возможны задержки
  • Возможны доработки и шум
  • Высокая конкуренция среди похожих квартир
Реальные цифры

БАЗОВЫЕ ПОНЯТИЯ

  • Высокий сезон

    ~5 месяцев (ноябрь–март).
  • Низкий сезон

    ~7 месяцев (апрель–октябрь).
  • Заполняемость

    Сколько времени объект реально занят.
  • Коммуналка

    В долгосрочной аренде обычно платит арендатор. В посуточной часто включают в цену.
  • САМ

    Ежемесячная плата за обслуживание общих зон.
  • Sinking fund

    Разовый взнос в фонд будущих ремонтов дома.

РАСХОДЫ

  • Сделка разово

    1–8% (оформление; переводы).
  • Страховка

    4–12k ₽/год.
  • Мелкий ремонт

    10–40k ₽/год.
  • Управление арендой

    15–20% посуточно / 8–12% в мес.
  • Кондо

    • САМ 2.5–6k ₽/мес,
    • Sinking fund (разово),
    • коммуналка ~2.5k ₽/мес.
  • Вилла

    • сад/бассейн 8–15k ₽/мес,
    • коммуналка 4–8k ₽/мес,
    • САМ посёлка 2–6k ₽/мес.
    • Налог на аренду: 5–10% от годовой валовой выручки.

ДОХОДЫ

  • Высокий сезон (5 мес)

    Ставка × 5 × заполняемость.
  • Низкий сезон (7 мес)

    Ставка × 7 × заполняемость.
  • Складываем

    Годовая валовая выручка.
  • Мини-пример

    50k × 5 × 80% = 200k
    30k × 7 × 60% = 126k
    → 326k ₽ валовой/год
Ориентиры по ставкам (сильно зависит от локации/дома/УК):

Кондо 1 спал.:
  • высокий 45–70k ₽/мес,
  • низкий 25–40k ₽/мес.
Вилла 3 спал.:
  • высокий 160–260k ₽/мес,
  • низкий 90–140k ₽/мес.
Пример А
КОНДО 1 спальня
Вход: 3.5 млн + 2% (70k) + SF ~30k + САМ 36k = 3.636 млн ₽.
Выручка/год: 60k×5×85% + 28k×7×70% ≈ 392k ₽.
Расходы/год: УК 15% (~59k) + страх 6k + ремонт 10k ≈ 74.8k ₽.
Налог: 5% от выручки ≈ 19.6k ₽.
Итог нетто: ~298k ₽/год ⇒ ~8.2% от входа.
Пример В
ВИЛЛА 3 спальни
Вход: 14.0 млн + 2% (280k) = 14.28 млн ₽.
Выручка/год: 300k×5×90% + 160k×7×75% ≈ 2.19 млн ₽.
Расходы/год: сад/бассейн 144k + коммуналка 60k + САМ 36k + страх 12k + ремонт 50k + УК 12% (~263k) = ~565k ₽.
Налог: 5% от выручки ≈ 110k ₽.
Итог нетто: ~1.516 млн ₽/год ⇒ ~10.6% от входа.
Что ещё важно
  • Рост цены: кондо +3–5%/год, виллы +8–12%/год — сверх аренды.
  • УК решает результат.
  • Форматы сдачи: гаrant и rental-пул — разберём отдельно.
  • С агентством безопаснее.
Право собственности
- Долгосрочная аренда.
- На 30 лет, с прописанным в договоре правом продления до 90 лет.
ЛИЗХОЛД
Плюсы:
  • Цена ниже на 5–10%
  • Разовый налог/регистрация — около 1,1%
  • Проще с оплатой
  • Удобно для инвестиций
Особенности:
  • Продление каждые 30 лет (нужно участие арендодателя/застройщика)
  • При перепродаже тоже участвует арендодатель
- Полная собственность на квартиру (как в РФ).
- Для иностранцев в пределах 49% квоты.
ФРИХОЛД
Плюсы:
  • Без продлений
  • Можно свободно продать/подарить/завещать без третьих лиц
  • Удобно для личного использования
Особенности:
  • Само жилье дороже примерно на ~10%
  • Расходы на оформление выше ~6–7%
  • Деньги должны зайти из-за рубежа на ваше имя
- Иностранец не покупает землю в фрихолд напрямую.
ЗЕМЛЯ
Лизхолд на землю + фрихолд на сам дом.
Альтернатива — открытие юр. компании — обычно не для «массовой» покупки.

Важно:
  • И фрихолд, и лизхолд — законные и безопасные формы.
  • Обе можно продавать, сдавать, дарить и наследовать.
- Оплачивать можно.
- Важно показать прозрачное происхождение денег и использовать легальный канал.
КАК ОПЛАЧИВАТЬ ГРАЖДАНАМ РФ
  • SWIFT из России: через Сбер или Т-Банк можно отправить до 10 000 долларов за раз. Банки вроде «Солид» или «Кредит Европа» переводят полную сумму сделки, но деньги идут 2–10 дней.
  • Зарубежные банки: Казахстан, ОАЭ, Турция — открывает валютный счёт и переводите оттуда.
  • Наличные: можно привезти деньги в страну, задекларировав их на границе, и оплатить в офисе застройщика.
  • Криптовалюта: USDT → обмен в Таиланде через лицензированный обменник → деньги на счёт застройщика.
  • Карта иностранного банка: работает только при личном присутствии.
Районы Пхукета: атмосфера, удобство, доход
Районы Пхукета: атмосфера, удобство, доход
Районы Пхукета: атмосфера, удобство, доход
О нас
Изба — недвижимость на Пхукете под ваши цели: жизнь, аренда, инвестиции
Мы сопровождаем клиента на всех этапах: покупка, регистрация, сдача в аренду и управление. Официальный офис на Пхукете. Подбираем недвижимость под цель — для жизни или инвестиций.
8–12%
Доходность
0 ₽
Никаких переплат
100%
Довольных клиентов
Топ предложений на Пхукете
Все объекты
Кондо, виллы, пентхаусы — весь рынок Пхукета
Подробнее
Кондо
Готовые проекты, строящиеся проекты и пресейлы с понятными сроками сдачи
Подробнее
Виллы и таунхаусы
Пространство для жизни и инвестиций у моря
Подробнее
Почему выбирают именно нас?
Получить консультацию по объектам
Сотни довольных покупателей
Полная юридическая защита
Только проверенные застройщики
Агентство полного цикла недвижимости
Актуальные объекты
Навигация по статьям
Перейти в Гид
Гид с профессиональными статьями
Мартынюк Виктория
Агент по недвижимости
Огромный опыт
Гарантии
Риски
Районы Пхукета
Форматы жилья
Реальные цифры
Право сбоственности
Инвест-стратегии
Пхукет
Запреты Тайланда
Домашнее животное
Инвесторам
Перепродажа
Процесс покупки
Топ-ошибки покупателя
Как купить недвижимость с Izba Real Estate
Подбор объектов и первичная проверка
Подбираем подходящие варианты под ваш запрос, организуем просмотры и оценку состояния. Параллельно смотрим базовую юридическую сторону: кто собственник, какие документы на объект, нет ли очевидных ограничений или проблем.
Резервирование и предварительные договорённости (депозит)
Когда объект выбран и всё выглядит ок, фиксируем условия: цену, сроки, что входит, порядок расчётов. Подписываем документ о намерениях/резервации (предварительный договор) и вносим залог/депозит, чтобы объект сняли с продажи.
Основной договор и расчёты (сделка)
Готовится и подписывается основной договор купли-продажи (или аналогичный контракт по выбранной схеме владения). В этот же период происходит основной платёж и юридическое оформление передачи прав по сделке.
Регистрация права и передача объекта (ключи)
После подписаний и оплат оформляется регистрация или переоформление прав в нужных органах, закрываются формальности. Затем проходит фактическая передача объекта: акт приёма-передачи, ключи, инструкции, при необходимости — переоформление счетов и управляющей компании.

Freehold — полное право собственности

Freehold означает, что вы становитесь полноправным собственником объекта. Такой объект можно продавать, дарить, передавать по наследству и в целом распоряжаться им без ограничений, характерных для аренды. Право собственности подтверждается тайским титульным документом Chanote (Чанот) — это аналог свидетельства о праве собственности, где указаны данные об объекте и владельце.

Leasehold — долгосрочная аренда

Leasehold — это зарегистрированное право пользования объектом на основании арендного договора. Стандартный срок — до 30 лет, с возможностью продления (если это прописано в контракте). Договор регистрируется в Land Department, поэтому ваше право аренды юридически фиксируется. Такой формат часто используют для инвестиционных объектов с программами гарантированного дохода или обратного выкупа — конкретные условия зависят от проекта и договора.
  • Всегда на связи
    Мы на связи ежедневно с 7:00 до 23:00, оперативно отвечаем на вопросы и сопровождаем вас на каждом этапе: от первого запроса до получения ключей и дальнейшего управления объектом.
  • Если застройщик не выполнил обещания
    Если условия, заявленные застройщиком, не соблюдаются, у покупателя есть механизмы защиты и компенсации — в рамках договора и законодательства Таиланда. Конкретный сценарий зависит от ситуации и формулировок в контракте, мы помогаем разобрать варианты и отстоять ваши интересы.
  • Рассрочка на объекты
    Во многих проектах доступна рассрочка платежей на период строительства, часто без процентов. Это позволяет распределить оплату по этапам (бронь, взносы по ходу стройки, финальный платёж) и снизить разовую нагрузку на бюджет.
  • Комфортные условия для инвесторов
    Таиланд считается страной с понятной инвестиционной средой и комфортным климатом для иностранных инвесторов — при правильном выборе схемы владения и соблюдении местных правил. Мы помогаем подобрать структуру сделки и формат владения под ваши задачи.
Получите бесплатную консультацию
Подберём варианты под вашу цель, посчитаем примерный доход и объясним, как работает инвест-модель на Пхукете.

Цель покупки
Ваш бюджет
Последний шаг, оставьте ваши контактные данные
Получите расчёт доходности и консультацию по объектам
Что говорят клиенты о покупке недвижимости с Izba Real Estate

Частые вопросы наших клиентов

Все частые вопросы